Pasivos ambientales due diligence
El concepto de Pasivo Ambiental puede definirse como aquella situación ambiental que, generada por el hombre en el pasado y con deterioro progresivo en el tiempo, representa actualmente un riesgo al ambiente y la calidad de vida de las personas; en otras palabras, un lugar o terreno impactado ambientalmente por una actividad histórica que ha cesado en el tiempo y sobre la cual no se ejerce un control, ya sea por desconocimiento, negligencia, o por accidentes y que también son denominados sitios con potencial presencia de contaminantes.
Las externalidades negativas generadas por una actividad productiva abandonada, con o sin dueño u operador identificable puede afectar directa o indirectamente en el deterioro de la calidad del agua, el suelo, el aire y los ecosistemas. Por lo general, el pasivo ambiental está asociado a una fuente de contaminación y suele ser mayor con el tiempo.
En nuestro país, tenemos rubros y actividades que son potenciales fuentes de contaminación de suelos y aguas, algunas de las cuales ya han causado daño o presentan riesgos al medio ambiente y salud de las personas, entre ellas:
- La actividad minera, principalmente en el norte y centro del país.
- La actividad industrial, particularmente en la zona central y sur.
- La actividad forestal, en la zona sur del país.
- La actividad petrolera de refinación, así como el almacenamiento, transporte y distribución de combustibles líquidos derivados del petróleo.
- La disposición incontrolada de residuos, a lo largo del país.
- El transporte de sustancias peligrosas, a lo largo del país.
- La actividad agrícola, principalmente en la zona centro sur.
En particular, estas fuentes presentan un mayor factor de riesgo cuando se trata de instalaciones antiguas o pequeñas, no sometidas a regulaciones específicas como a instrumentos de gestión preventivos.
La presencia de contaminantes en el suelo y las aguas, como factor de degradación de los recursos naturales, puede representar riesgos significativos para otros componentes del medio ambiente. En particular, la contaminación del suelo puede provocar serias consecuencias ambientales, debido a la transferencia de contaminantes hacia otros componentes ambientales, y por los eventuales efectos nocivos sobre el ecosistema y la salud humana.
Sin duda, dentro de los rubros y actividades mencionadas anteriormente, son los procesos llevados a cabo en la minería los que se han convertido en uno de los principales pasivos ambientales en materia de suelo, y con el transcurso del tiempo la importancia de recuperarlos, neutralizarlos o simplemente realizar el cierre de faena, ha tomado una importancia fundamental para la minería.
¿Por qué se generan los Pasivos Ambientales?
Tenemos conocimiento de que los avances tecnológicos, el conocimiento científico y el marco normativo con los que se cuenta hoy en día no existían en tiempos pasados, por lo cual la falta de estos elementos permitió a las empresas y las personas realizar sus actividades sin pensar que tal vez podrían estar causando un daño al medio ambiente.
Esta situación del pasado se acentúa por el abandono de instalaciones o zonas ambientales degradadas sin un manejo que evite su presencia negativa.
Los pasivos ambientales son complejos para su recuperación, debido a las características fisicoquímicas, los elevados costos para su control y rehabilitación, la falta de identificación de responsables y en otros casos por el incipiente desarrollo tecnológico para su recuperación. Es por esto que al momento de adquirir o vender una propiedad o terreno, sin duda este es un factor relevante que puede influir en la decisión de un potencial comprador o inversionista, ya que esto puede determinar el valor de la propiedad y la decisión de llevar a cabo o no una transacción de un terreno.
Las empresas privadas y públicas independiente de su rubro han experimentado un creciente interés en desarrollar procesos y actividades sustentables. En este contexto, han tenido la necesidad de evaluar los inmuebles susceptibles de ser adquiridos con objeto de conocer la inversión económica necesaria para adecuar a criterios ambientalmente razonables y que den cumplimiento a la normativa vigente, así, evitar el alto costo derivados de la paralización y/o anulación de grandes transacciones inmobiliarias debido a los daños ambientales que pueden generar este tipo de inmuebles.
En respuesta a esta evidente preocupación ambiental que existe en la actualidad, los inversionistas en este afán de generar el equilibrio entre medio ambiente e intervención antrópica, han comenzado a incluir variables de carácter ambiental para realizar una determinada inversión o bien a optar a distintas certificaciones relacionadas con sus instalaciones.
En este contexto surge la posibilidad de realizar Evaluaciones Ambientales de Sitio, las cuales se presentan como un estudio fidedigno y representativo de la situación actual de un terreno, sitio o propiedad, determinando y verificando los pasivos ambientales relacionados a un determinado proyecto y por consiguiente a su lugar de emplazamiento.
Actualmente, el proceso para investigar los pasivos ambientales se conoce como “Due Diligence Ambiental” o “Evaluación ambiental de sitio”, esta investigación es una herramienta utilizada en la etapa previa a la compra/venta o fusiones entre empresas que permite detectar posibles pasivos o daños ambientales de un sitio o terreno y el cual permite estimar los costos ambientales asociados para mitigar los pasivos existentes. Esta investigación combina el análisis y revisión documental con estudios en terreno con el objeto de conocer e identificar los alcances de los incumplimientos en materia ambiental y establecer el monto de inversión necesario para adecuar un sitio a criterios ambientalmente aceptados.
En virtud de este estudio, el comprador puede cuantificar los aspectos ambientales de la inversión y si éstos pueden afectar su negocio y de qué manera minimizar la afectación. Por otra parte, este servicio permite ajustar el precio de venta, exigir garantías y eliminar responsabilidades preexistentes.
Un informe de Due Diligence Ambiental puede tomar muchas formas y dependerá del tipo de transacción y del riesgo ambiental que se trata de identificar. El objetivo es siempre valorar el impacto financiero derivado de los riesgos ambientales, de seguridad y salud sobre las personas que vayan a entrar en contacto con el bien que se adquiere, así como el estado de cumplimiento, actual e histórico, de la legislación ambiental aplicable a la actividad Due Diligence Ambiental.
Estas evaluaciones fueron inicialmente desarrolladas en Estados Unidos por la ASTM International y completados por la EPA (Environmental Protection Agency).
A nivel país, un hito relevante y reciente en esta materia es la aprobación por parte del Ministerio de Medio Ambiente de la Resolución Exenta Nº 406, en marzo de 2013, que aprueba la Metodología para la Identificación y Evaluación Preliminar de Suelos Abandonados con Presencia de Contaminantes y la cual, tienen como referencia los criterios de las normas ASTM y de la EPA. En este documento se define el procedimiento para llevar a cabo parte de las fases que deben desarrollarse cuando se investiga un suelo de este tipo, para ser aplicado por el MMA en el territorio nacional.
¿Cuáles son las etapas de una Due Diligence Ambiental o Evaluación de Sitio?
Las Due Diligence Ambiental suelen realizarse en varias fases secuenciales. En el primer nivel se realiza la identificación, priorización y jerarquización sistemática de los Suelos con Potencial Presencia de Contaminantes a escala regional, de manera de determinar hacia dónde concentrar los esfuerzos de investigación.
En el segundo nivel, a escala sitio-específica, se aborda el estudio del sitio propiamente tal en forma más detallada para efectuar una evaluación preliminar sitio específica del riesgo. Finalmente, el tercer nivel considera la realización de una evaluación del riesgo, que consiste en un estudio a nivel detallado, y un plan de acción para su gestión. Esto último en caso de que se determine un nivel de riesgo relevante.
Figura 1. Actividades Asociadas a la Investigación y Gestión de Suelos con Presencia de Contaminantes
¿Cuáles son los beneficios de realizar un Due Diligence Ambiental?
Las ventajas de realizar un due diligence ambiental son variadas. La principal, ya sea desde el punto de vista de un potencial comprador como del actual titular del proyecto, “es conocer posibles brechas entre el contenido de las obligaciones de carácter ambiental y el actual estado de cumplimiento, de manera de poder evaluar los posibles riesgos y adoptar las medidas necesarias para eliminar los incumplimientos existentes.
Este instrumento permite también adoptar medidas corporativas que incidan en un mejor y más eficiente cumplimiento en materia ambiental. Y en el caso de proyectos en etapas tempranas de desarrollo hace posible determinar su viabilidad técnica, legal y económica.
Este conjunto de beneficios hace que las due diligence ambientales, pese a su carácter voluntario, sean altamente recomendables de realizar en centrales hidroeléctricas, termoeléctricas, eólicas y solares, así como en faenas mineras y operaciones industriales en general.
Si definimos entonces al pasivo ambiental como un hecho histórico, causado por alguna actividad a lo largo del tiempo, es claramente diferenciable de los posibles riesgos ambientales que se pueden presentar en el presente, bajo una visión de prevención y control ambiental más preparado para enfrentarlos.
Es evidente, por tanto, que también es importante investigar los pasivos ambientales existentes en una propiedad o que tiene una empresa antes de rentarla, comprarla o de que se vaya el arrendatario actual.
Conocer los pasivos ambientales propios o de la contraparte resulta ser de vital importancia en el momento de las negociaciones, ya que esta información se verá reflejada en el monto de las mismas. Desconocer la presencia de pasivos podría tomarlo por sorpresa y reducir los beneficios que se obtendrían de la operación, o bien, en adquirir una empresa o terreno cuyo valor podría ser menor al de restaurar los daños al ambiente asociados.
En Better Consultores, colaboramos constantemente en entregar a los clientes una solución a sus problemáticas de pasivos ambientales o en sus futuras transacciones, realizando due diligence, que le permitan involucrar la variable ambiental en la evaluación de sus futuras inversiones.
Referencias
- Norma ASTM E1527-13. Práctica estándar para Evaluaciones Ambientalesdel sitio: La Fase Idel Medio Ambiente. Proceso de Evaluaciónde
- Resolución Exenta Nº 406, “Aprueba guía metodológica para la gestión de suelos con potencial presencia de contaminantes y sus anexos, y deja sin efecto resolución que indica”. Ministerio del Medio Ambiente. Mayo de 2013.
- InduAmbiente N° 162(enero-febrero 2020), pág. 70-72.
- Política nacional para la gestión de sitios contaminados. Comisión Nacional del Medio Ambiente – Abril 2007.
- Quinto Reporte del Estado
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